Znalec majetok neoceňuje, ale hodnotí

Kde všade potrebujeme znalecký posudok?

Aj keď na Slovensku potreba znaleckých posudkov klesla po zrušení trojdane – z prevodu, prechodu a z darovania, naďalej ich v mnohých situáciách potrebujeme. Dnes najčastejšie napríklad pri žiadostiach o hypotéku. Znalecký posudok si môžete vyžiadať aj vtedy, ak nie ste spokojní s kvalitou stavebných prác alebo ich cenou. Znalec – stavbár však nemôže oceňovať. Nie je cenový úrad, môže cenu posúdiť. Objednávateľ a zhotoviteľ stavby sa na nej dohodnú, znalec posúdi, či to, na čom sa dohodli, je aj zrealizované. Porovná teda predmet diela s dohodnutou cenou.

Do dohody dvoch môže v zmysle Obchodného a Občianskeho zákonníka vstúpiť súd. Ten si vyžiada posudok znalca, ktorý objasní technické otázky, ktoré súd potrebuje na právne rozhodnutie. Aby sme predišli takýmto súdnym sporom, ktorých súčasťou je aj znalecký posudok, mali by sme si dať pozor na obsah zmluvy o dielo. V zmluvách často nie je presne identifikovaný predmet plnenia, ich súčasťou má byť podrobný rozpočet položiek. Vtedy môže aj znalec konštatovať, že okná mali stáť 6000 Eur, a nie o 3000 Eur viac. Veľa posudkov sa napríklad týka aj reklamačných konaní. Orgány činné v trestnom konaní si znalecký posudok zase vyžadujú v súlade s Trestným zákonníkom.

Je pri dedičských konaniach posudok nevyhnutný?

Nie je. Bolo obdobie, že notári, ktorí konali v dedičskom konaní, si sami ohodnocovali nehnuteľnosti. V súčasnosti sa vracajú k zaužívanej praxi a od dedičov vyžadujú znalecké posudky na nehnuteľnosti. Znalci totiž okrem toho, že stanovia všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, aj presne identifikujú dedičstvo. To znamená, opíšu ho, odfotia a nezávisle zhodnotia stav.

Kto zaplatí za službu znalca, ak ide o dedičské konanie na súde?

Ak je to na súde, súd ustanoví v uznesení znalca. Zaplatí ten, kto objednával, teda súd. V rámci súdnych trov to zaplatí ten, kto spor prehral. Súd však môže rozhodnúť, že všetky súdne trovy rozdelí, a teda aj znalca zaplatia obaja. Môže si ho však objednať hociktorá so zúčastnených strán. Znalecký posudok sa potom zaradí do súdneho spisu ako na jeden z dôkazov. Prihliada sa naň ako na rovnocenný dôkaz. Znalci môžu byť potom na súde konfrontovaní, akým spôsobom dospeli k hodnoteniu. Dôležité je to, že každý znalecký posudok musí byť preskúmateľný.

Ako si súdy vyberajú znalcov?

Súdy si ich vyberajú zo zoznamu znalcov, ktorý vedie ministerstvo spravodlivosti. Nájdete ho na každom krajskom a okresnom súde, na webovej stránke ministerstva v systéme JASPI. Na Slovensku je okolo šesťtisíc znalcov, v odbore stavebníctvo je ich asi 1 500. Znalci už nie sú menovaní, ale zapisovaní do zoznamu znalcov, ak splnia všetky zákonné podmienky. Znalci v najväčších odboroch a odvetviach ako stavebníctvo, strojárstvo a elektrotechnika musia absolvovať 360 hodín spoplatneného špecializovaného štúdia, ktoré organizujú odborné znalecké ústavy pri školách. Potom musia ešte absolvovať odbornú skúšku z odboru, ktorej termín vyhlasuje ministerstvo spravodlivosti.

Čo keď ma znalec poškodí?

Každý znalec musí byť od septembra 2004 poistený. Na znalca sa môžete sťažovať u toho, kto ho do zoznamu znalcov zapísal – teda na ministerstve spravodlivosti. To má na svojej stránke formulár sťažnosti. Ministerstvo každú takúto sťažnosť prešetruje. Ak ide o odborný problém, pošle spis na vyjadrenie znaleckému ústavu. Ak sa chyba znalca potvrdí, ministerstvo ho môže potrestať pokarhaním, pokutou, môže ho vylúčiť zo zoznamu znalcov a odobrať mu znaleckú pečiatku.

Čo by mal poznať znalec – stavbár?

Mal by mať stavebnotechnologické, ale i technicko-ekonomické vedomosti, aby sa mohol vyjadrovať k cene stavebnej činnosti. Keď napríklad niečo zateká, musí vedieť zistiť príčinu. Znalec však nie je projektant, on klientovi tento problém nevyrieši. Len ho pomenuje. Väčšinou však znalec rieši kumulatívne problémy – teda ak zateká strecha, kladie si otázky: Prečo zateká?, Ako zatekanie odstrániť?, Koľko bude náprava stáť?

Vybavujem si hypotéku, čo mi poradíte? Mám si vybrať znalca na nehnuteľnosť, ktorou idem ručiť, sám alebo sa mám spoľahnúť na hodnotenie budovy odborníkom z banky?

Banky majú dohody so znalcami, ktorí pre nich nerobia posudky, ale len odhady. Väčšina bánk poskytne klientovi zoznam znalcov, ktorý ona akceptuje. Akceptuje však každého znalca, ktorý urobí posudok podľa vyhlášky. Je na rozhodnutí klienta, čo si vyberie.

Koľko musím zaplatiť za znalecký posudok a ako dlho musím naň čakať?

Existuje vyhláška, ktorá hovorí o výške „znalečného“. Používa sa pri komunikácii znalca so súdom alebo štátnym orgánom. Tu je znalec odmeňovaný hodinovou sadzbou 15 Eur za hodinu. Pri komerčných posudkoch sa preferuje dohoda medzi znalcom a zadávateľom Za znalecký posudok na byt treba zaplatiť od 149 do 250 Eur za rodinný dom je to od 249 do 500 Eur. Mal by byť hotový do týždňa, ak sú k dispozícii všetky potrebné doklady. K posudku na byt potrebujete list vlastníctva nie starší ako tri mesiace a musí byť vhodný pre právne úkony. Ďalej potrebujete kópiu z katastrálnej mapy, doklad o tom, kedy bol byt kolaudovaný. Potrebujete aj zmluvu o nadobudnutí bytu. Súčasťou zmluvy býva aj pôdorys bytu. Znalec potom preverí doklady, urobí obhliadku bytu, laserom premeria izby.

Ako sa hodnotia napríklad cenné obrazy alebo šperky či drahokamy?

Hodnotia ich odborníci v tejto oblasti, napríklad majitelia aukčných siení hodnotia obrazy. Tie sa, samozrejme, nedajú hodnotiť na základe nejakých matematických výpočtov, napríklad podľa koeficientu polohovej diferenciácie ako pri domoch. Znalec musí poznať autora i jeho diela, musí sa vyznať vo svetových cenách obrazov. Ak sa takýto posudok robí v rámci vyšetrovania, hodnotiť musí svojimi špeciálnymi metódami aj kriminalistický ústav.

Znalecký posudok a trhová hodnota. Ako sa líšia?

Trhová hodnota by sa už nemala líšiť od znaleckej. Pred rokom 2004 išlo o cenu zistenú na základe cenového predpisu. Hodnota domu bola vyššia. Trh bol inde. Z toho potom pramenili daňové úniky, lebo daň sa platila z ceny v znaleckom posudku. Od roku 2004 sa už pri posudkoch zohľadňuje aj trhové hľadisko. Vyhláška hovorí, že sa určuje všeobecná hodnota majetku. Tá sa má maximálne blížiť k trhovej cene. To však neznamená, že byt ohodnotený znalcom na 200 000 Eur nemôžete predať 50 000 Eur drahšie. Trhová cena sa odvíja aj od ekonomického cyklu a súčasné dostupné hypotéky ženú ceny nehnuteľnosti nad odhady znalcov.

Stáva sa, že posudky na ten istý predmet sa veľmi líšia. Naposledy verejnosť zaujala medializovaná odlišnosť posudkov pri posudku Fruniho motoriek. Ako sa môže riešiť takáto situácia?

Buď do toho vstúpi tretí kontrolný znalecký posudok alebo sa požiada niektorý zo znaleckých ústavov, aby urobil nezávislé znalecké dokazovanie. S tým, že dostane k dispozícii aj predchádzajúce znalecké posudky. Všeobecná hodnota majetku sa určuje podľa vyhlášky číslo 492 z roku 2004. Keď znalec dodrží vyhlášku, neporuší zákon. Predchádzajúca vyhláška bola vlastne cenovým predpisom, táto je postavená vo veľkej miere na subjektívnom názore znalca. Okrem toho, že dnes znalec počíta „fyzické objemové jednotky“, ďalšie koeficienty, ktoré pri výpočte všeobecnej hodnoty uplatňuje, sú vo veľkej miere jeho názorom. Tu vystupujú do popredia jeho vzdelanosť, informácie o realitnom trhu, trhu motoriek, trhu s briliantmi…