„Problematika výpočtu technického stavu a opotrebenia stavby, súvisí hlavne s občianskoprávnym a obchodnoprávnym konaním, ako dôsledok sporu medzi objednávateľom „obstarávateľom“ a zhotoviteľom.“  

Výpočet technického stavu a hodnoty vyjadrujúcej opotrebenie stavby

Abstrakt

Problematika výpočtu technického stavu a opotrebenia stavby, súvisí hlavne s občianskoprávnym a obchodnoprávnym konaním, ako dôsledok vzniknutého sporu medzi objednávateľom „obstarávateľom“ a zhotoviteľom stavebného diela. Náročnosť takéhoto výpočtu môže byť rôzna a je závislá hlavne od kvalitatívneho spracovania podkladov a dokumentácie definujúcej predmet zmluvy, od spôsobu určenia ceny za dodávku stavebných prác.

Pri výpočte technického stavu a opotrebenia stavby sa môže znalec - cenár stretávať s rôznymi skutočnosťami vplývajúcimi na voľbu jedinečných postupov a metód, ktoré by jasne a hlavne preskúmateľne definovali výsledné objektivizované opotrebenie stavby.

Úvod

Zisťovanie ceny stavieb sa robí rôznymi spôsobmi a podľa rôznych hľadísk. Jedným z týchto hľadísk sú náklady, potrebné na postavanie stavby. Pokiaľ tieto náklady stanovujeme k dátumu postavania stavby, potom sa jedná o cenu obstarávaciu - východiskovú hodnotu. Ak je to k dátumu ocenenia, potom je výsledkom cena (hodnota) technická (zníženie o opotrebenie = časová cena).

Životnosť stavieb

Základné pojmy:

• Životnosť stavby (Z) – rozumie sa celková predpokladaná životnosť stavby pri bežnej údržbe od jej vzniku až do úplného zániku. Udáva sa v rokoch. Životnosť stavby určuje znalec s prihliadnutím na jej konštrukčno-materiálové riešenie, technický stav, spôsob a intenzitu užívania a vykonávanú údržbu.

V literatúre eventuálne v predpisoch sú používane i pojmy:

-     predpokladaná životnosť, celková predpokladaná životnosť, technická životnosť, technické trvanie stavby, pravdepodobná životnosť (trvanie) stavby, doba trvania stavby, dĺžka života stavby; tieto pojmy sú obsahovo totožné so životnosťou;

-     zostatková životnosť - doba ďalšieho trvania stavby - doba od okamžiku, ku ktorému je robené ocenenie, do schátrania stavby, opäť za predpokladu bežnej údržby;

-     objektívna životnosť stavby - termín je používaný u metód, ktoré vychádzajú z tzv. základnej doby trvania stavby určitého konštrukčného vyhotovenia a za pomoci daných kritérií (vplyv údržby, vplyv intenzity užívania, vplyv okolia a iné) túto základnú dobu upravujú;

-     ekonomická životnosť - doba od vzniku stavby do jej hospodárskeho zániku. Býva obvykle kratšia než technická životnosť. v zemiach, v ktorých sa uplatňuje trhové hospodárstvo, je možné považovať za okamžik ekonomického zániku situáciu, kedy je výhodnejšie na danom mieste stavbu zlikvidovať a postaviť novú, ktorá bude prinášať vyšší zisk. Kritériom tiež môže byť výška nákladov na bežnú údržbu v porovnaní s výnosom stavby. Ekonomickým dožitím stavby môže byť najmä u stavieb prevádzkových situácia, kedy sa jedná o stavbu jednoúčelovú a v danom mieste a čase daný druh prevádzky zanikne.

• Zostatková životnosť stavby (T) – znalcom určená zostatková životnosť stavby od roku, ku ktorému sa vykonáva ohodnotenie.


• Vek stavby (V) – vypočíta sa ako rozdiel roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva, a roku, v ktorom nadobudlo právoplatnosť kolaudačné rozhodnutie. v prípadoch, keď došlo k užívaniu stavby skôr, vypočíta sa vek tak, že od roku, ku ktorému sa ohodnotenie vykonáva, sa odpočíta rok, v ktorom sa preukázateľne stavba začala užívať Ak nemožno vek stavby takto zistiť, počíta sa podľa iného dokladu, a ak nie je ani taký doklad, určí sa zdôvodneným odborným odhadom.


• Opotrebenie stavby (O) – (niekedy tiež amortizácia; nie je však totožné s amortizáciou účtovnou, s odpismi, v staršej literatúre schátralosť stavby, znehodnotenie ap.); zodpovedá znehodnoteniu technického stavu stavby v závislosti od veku, predpokladanej životnosti, spôsobu užívania stavby, údržby stavby a pod. Opotrebenie stavby sa uvádza v percentách.

Na určenie životnosti stavby možno použiť vzťah:

kde

• Z – životnosť stavby [rok],
• V – vek stavby [rok],
• T – zostatková životnosť stavby [rok].

Životnosť prvkov stavby

Stavba je zložená z viacerých častí, ktoré majú rozdielnu životnosť. Podľa dĺžky životnosti rozdeľujeme v tejto metodike jednotlivé časti stavby na:

• prvky dlhodobej životnosti,
• prvky krátkodobej životnosti.

• základy,
• zvislé nosné konštrukcie,
• vodorovné nosné konštrukcie,
• schodisko,
• krovy.

Prvky krátkodobej životnosti stavby (PKŽ) – stavebné technické prvky, pri ktorých sa predpokladá najmenej jedna výmena počas doby životnosti stavby. Niektoré PKŽ sa zahŕňajú pod pojem vybavenie stavieb.

Zo stavebno technického hľadiska je zrejmé, ktoré podmienky budú najviac ovplyvňovať životnosť stavieb. Pôjde najmä o:

• spôsob založenia stavby vo vzťahu k daným základovým podmienkam;
• návrh, konštrukčného riešenia a technologické vyhotovenie prvkov dlhodobej životnosti (PDŽ - prvkov, ktoré by sa nemali meniť po celú dobu trvania stavby - základy, zvislé nosné konštrukcie, stropy, krovy, eventuálne i schodiská);
• spôsob, intenzita užívania stavby;
• vykonávanie bežnej (preventívnej) údržby;
• z technického, ale i ekonomického hľadiska tu nebude zanedbateľný vplyv prevádzaných modernizácií; tieto obvykle bývajú vyhotovené súčasne s veľkými ev. generálnymi opravami celej stavby.

Opotrebenie stavby

Používaním a starnutím stavby sa postupne menia (zhoršujú) jej úžitkové vlastností a pre tento jav sa zaužíval pojem opotrebenie stavby.

Opotrebenie stavby sa uvádza v percentách a zodpovedá znehodnoteniu technického stavu stavby v závislosti od veku, predpokladanej životnosti, spôsobu užívania stavby, údržby stavby a pod.

Opotrebenie stavby sa vypočíta:

a) lineárnou metódou,
b) analytickou metódou.

Opotrebenie nedokončených stavieb určí znalec odborným odhadom.

Hodnota vyjadrujúca opotrebenie (HO) sa vypočíta ako súčet hodnôt vyjadrujúcich opotrebenie jednotlivých častí stavby podľa vzťahu:

kde

• Oi – opotrebenie i-tej časti stavby [%],
• VHi – východisková hodnota i-tej časti stavby [Sk],
• n – počet častí stavby [–].
  

Lineárna metóda výpočtu opotrebenia

Lineárna metóda je založená na predpoklade, že opotrebenie stavby rastie priamo úmerne s jej vekom, od nuly pri novej stavbe do 100 % pri stavbe na konci jej životnosti.

Analytická metóda výpočtu opotrebenia

Celkové opotrebenie stavby sa pri lineárnej metóde môže vypočítať ako vážený priemer opotrebení jednotlivých častí stavby, kde váhou je merná jednotka použitá pri výpočte východiskovej hodnoty. 

Podstatou analytických metód výpočtu opotrebenia je rozčlenenie stavby na jednotlivé konštrukčné časti podľa ich hodnotových (tzv. objemových) podielov na hodnote celej stavby. pre každú časť znalec určí opotrebenie zvlášť; výsledné opotrebenie sa získa váženým priemerom pre celou stavbu. Váhami sú podiely jednotlivých časti na hodnote celej stavby.

,

• Oi – opotrebenie i-tej časti stavby [%],
• VHi – východisková hodnota i-tej časti stavby [Sk],
• n – počet častí stavby [–].

Príklad - výpočet opotrebenia analytickou metódou

Dosadíme údaje z príkladu: „výpočet životnosti Bradáčovou metódou“

Vek stavby                     V = 2003 – 1933 = 70 rokov
Životnosť stavby             Z = 120 rokov,
Na stavbe – rodinnom dome bola v roku 2001 vykonaná rekonštrukcia.

Cenové podiely prvkov sú prevzaté z THU zostavených na ÚSZ v Bratislave.

Výpočet je usporiadaný v nasledovnej tabuľke 1.

Záver

Výpočet technického stavu a hodnoty vyjadrujúcej opotrebenie stavby je veľmi prácny a zložitý proces, pri ktorom sa musí znalec - cenár oprieť a podrobne posúdiť a analyzovať dohodnuté skutočnosti medzi zmluvnými stranami, ktoré môžu byť na rôznej kvalitatívnej úrovni. Samozrejme sa nemôže nechať uniesť k právnej analýze, ktorá mu neprináleží, zo všetkých zmluvných podkladov vyberie len tie časti, ktoré riešia technický stav cenotvorby.

Pri riešení takéhoto problému v znaleckej praxi sa dá povedať, že každý posudzovaný prípad môže byť špecificky a vyžadujúci si osobitné posúdenie skutočnosti v zmysle presne definovaných úloh v uznesení štátneho orgánu a v zmysle podkladov, ktoré musí znalec v tom ktorom prípade zohľadniť. Preto sa nedá jednoznačne povedať, že existuje univerzálny návod na vypracovanie znaleckých posudkov v tomto odvetví.

Literatúra

• Vyhláška Ministerstva spravodlivosti slovenskej republiky č. 492/2002 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.
• STN 73 4055 Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov: 1962.
• Nič, M. – Majdúch D. – Nagy, J. – Gregušová, S. – Púchovský, B.: Katalóg rozpočto-vých ukazovateľov a Metodika stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. STU v Bratislave, Stavebná fakulta, Ústav súdneho znalectva 2004, ISBN 80-227-2028-3.
• Opatrenie Slovenského štatistického úradu č. 128/2000 z 3.4.2000, ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb.