Najčastejšie otázky

V tejto sekcii nájdete najčastejšie otázky týkajúce sa znaleckej činnosti v oblasti stavebníctva. Pri akýchkoľvek ďalších otázkach alebo nejasnostiach nás neváhajte kontaktovať.

Kde všade potrebujeme znalecký posudok?

Znalecký posudok potrebujeme v mnohých situáciách, dnes najčastejšie pri žiadostiach o hypotéku. Znalecký posudok si môžete vyžiadať aj vtedy, ak nie ste spokojní s kvalitou stavebných prác alebo ich cenou. Znalec – stavbár však nemôže oceňovať. Nie je cenový úrad, môže cenu len posúdiť. Objednávateľ a zhotoviteľ stavby sa na nej dohodnú, znalec posúdi, či to, na čom sa dohodli, je aj zrealizované. Porovná teda predmet diela s dohodnutou cenou.

Do dohody dvoch môže v zmysle Obchodného a Občianskeho zákonníka vstúpiť súd. Ten si vyžiada posudok znalca, ktorý objasní technické otázky, ktoré súd potrebuje na právne rozhodnutie. Aby sme predišli takýmto súdnym sporom, ktorých súčasťou je aj znalecký posudok, mali by sme si dať pozor na obsah zmluvy o dielo. V zmluvách často nie je presne identifikovaný predmet plnenia, ich súčasťou má byť podrobný rozpočet položiek. Rovnako veľa posudkov sa napr. týka aj reklamačných konaní.

Je pri dedičských konaniach posudok nevyhnutný?

Nie je. Existovalo obdobie, v ktorom si notári, ktorí konali v dedičskom konaní sami ohodnocovali nehnuteľnosti. V súčasnosti sa vracajú k zaužívanej praxi a od dedičov vyžadujú znalecké posudky na nehnuteľnosti. Znalci totiž okrem toho, že stanovia všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, aj presne identifikujú dedičstvo – t. j. spíšu jeho obsah, prípadne ho odfotia.

Kto zaplatí za službu znalca, ak ide o dedičské konanie na súde?

Súd v takomto prípade ustanoví v uznesení znalca. Jeho služby zaplatí objednávateľ, teda samotný súd. V rámci súdnych trov následne sumu zaplatí ten, kto spor prehral. Súd však môže rozhodnúť, že všetky súdne trovy rozdelí, a teda aj znalca zaplatia obaja. Môže si ho však objednať hociktorá so zúčastnených strán. Znalecký posudok sa potom zaradí do súdneho spisu ako na jeden z dôkazov. Prihliada sa naň ako na rovnocenný dôkaz. Znalci môžu byť neskôr na súde konfrontovaní, ako to mysleli s hodnotením. Dôležité je to, že každý znalecký posudok musí byť preskúmateľný.

Ako si súdy vyberajú znalcov?

Súdy si ich vyberajú zo zoznamu znalcov, ktorý vedie ministerstvo spravodlivosti. Je možné ho nájsť na každom krajskom a okresnom súde a na webovej stránke ministerstva v systéme JASPI. Znalci už nie sú menovaní, ale zapisovaní do zoznamu znalcov, ak splnia všetky zákonné podmienky. Znalci v najväčších odboroch a odvetviach ako stavebníctvo, strojárstvo a elektrotechnika musia absolvovať 360 hodín spoplatneného špecializovaného štúdia, ktoré organizujú odborné znalecké ústavy pri školách. Potom musia ešte absolvovať odbornú skúšku z odboru, ktorej termín vyhlasuje ministerstvo spravodlivosti.

Čo ak ma znalec poškodí?

Každý znalec musí byť od septembra 2004 poistený. Na znalca sa môžete sťažovať u toho, kto ho do zoznamu znalcov zapísal – teda na ministerstve spravodlivosti. To má na svojej stránke formulár sťažnosti. Ministerstvo každú takúto sťažnosť prešetruje. Ak ide o odborný problém, pošle spis na vyjadrenie znaleckému ústavu. Ak sa chyba znalca potvrdí, ministerstvo ho môže potrestať pokarhaním, pokutou, môže ho vylúčiť zo zoznamu znalcov a odobrať mu znaleckú pečiatku.

Čo by mal poznať znalec – stavbár?

Mal by mať stavebnotechnologické, ale i technicko-ekonomické vedomosti, aby sa mohol vyjadrovať k cene stavebnej činnosti. Ak napr. niečo zateká, znalec musí vedieť prečo. Avšak znalec nie je projektant – klientovi tento problém nevyrieši, ale ho len pomenuje.

Mám si pri vybavovaní hypotéky vybrať znalca na nehnuteľnosť, ktorou idem ručiť sám alebo sa mám spoľahnúť na odborníka z banky?

Banky majú dohody so znalcami, ktorí pre nich nerobia posudky, ale len odhady. Väčšina bánk poskytne klientovi zoznam znalcov, ktorý ona akceptuje. Akceptuje však každého znalca, ktorý urobí posudok podľa vyhlášky. Je na rozhodnutí klienta, ktorú možnosť si vyberie.

Koľko musím zaplatiť za znalecký posudok a ako dlho musím naň čakať?

Existuje vyhláška, ktorá hovorí o výške „znalečného“. Používa sa pri komunikácii znalca so súdom alebo štátnym orgánom a znalec je pri nej odmeňovaný prevne určenou hodinovou sadzbou. Pri komerčných posudkoch sa preferuje dohoda medzi znalcom a zadávateľom.

Ceny za znalecký posudok na byt alebo dom sa pohybujú rádovo v stovkách eur, pričom posudky na byt sú spravidla lacnejšiou variantou. Posudok by mal byť hotový do týždňa, ak sú k dispozícii všetky potrebné doklady. K posudku na byt potrebujete list vlastníctva nie starší ako tri mesiace a musí byť vhodný pre právne úkony. Ďalej potrebujete kópiu z katastrálnej mapy, doklad o tom, kedy bol byt kolaudovaný. Potrebujete aj zmluvu o nadobudnutí bytu. Súčasťou zmluvy býva aj pôdorys bytu. Znalec potom preverí doklady a urobí podrobnú obhliadku bytu.

Ako sa líšia znalecký posudok a trhová hodnota ?

Trhová hodnota by sa už nemala líšiť od znaleckej. Pred rokom 2004 išlo o cenu zistenú na základe cenového predpisu. Hodnota domu bola vyššia. Trh bol inde. Z toho potom pramenili daňové úniky, lebo daň sa platila z ceny v znaleckom posudku. Od roku 2004 sa už pri posudkoch zohľadňuje aj trhové hľadisko. Vyhláška hovorí, že sa určuje všeobecná hodnota majetku. Tá sa má maximálne blížiť k trhovej cene. To však neznamená, že byt ohodnotený znalcom určitú sumu nemôžete predať drahšie.

Čo ak sa posudky na ten istý predmet výrazne líšia?

Buď do procesu vstúpi tretí kontrolný znalecký posudok alebo sa požiada niektorý zo znaleckých ústavov, aby urobil nezávislé znalecké dokazovanie. K dispozícii má v tomto prípade aj predchádzajúce znalecké posudky. Všeobecná hodnota majetku sa určuje podľa vyhlášky číslo 492 z roku 2004. Ak znalec dodrží vyhlášku, neporuší zákon. Okrem toho, že znalec počíta „fyzické objemové jednotky“, sú ďalšie koeficienty, ktoré pri výpočte všeobecnej hodnoty uplatňuje, vo veľkej miere jeho názorom. Tu vystupujú do popredia jeho vzdelanosť a informácie o danej oblasti.