featured-old-blueprints

Online výpočet ceny projektov

Náš portál cenyprojektov.sk Vám umožňuje orientačné ocenenie stavebného projektu a určenie ceny projektových prác. Registrácia je úplne zdarma a vzorový výpočet si môžete vyskúšať aj bez registrácie. Okrem toho tu nájdete aj jednoduchý interaktívny návod, ktorý Vás postupne prevedie všetkými dôležitými bodmi pri zadávaní výpočtu.

cenyprojektov screenshot
Ukážka používateľského prostredia portálu cenyprojektov.sk

Orientačné oceňovanie stavebných objektov

Orientačné oceňovanie stavebných objektov je jednoduchý a rýchly spôsob určenia predbežnej orientačnej ceny stavebného objektu, ktorý sa vypracúva v etape predprojektovej a projektovej prípravy stavby.

Princípom orientačného oceňovania stavieb je porovnanie dvoch stavebných objektov. Jedného, ktorého cenu poznáme a nazývame ho porovnávací objekt a ďalšieho, ktorého cenu potrebujeme určiť a nazývame ho ohodnocovaný objekt. Na základe podobnosti týchto objektov pomocou rozpočtových ukazovateľov určíme cenu ohodnocovaného objektu.

Rozpočtové ukazovatele sú najvhodnejším nástrojom na zistenie orientačnej výšky ceny stavebných objektov. Informujú o pomere ceny k m3 obstavaného priestoru stavebného objektu, príp. k inej vhodne zvolenej mernej jednotke. Rozdiely medzi porovnávacím a ohodnocovaným objektom zohľadňujeme koeficientmi používanými na úpravu ceny stavebného objektu.

Princíp orientačného oceňovania stavebného objektu znázorňuje nasledujúci obrázok, na ktorom Objekt A predstavuje ohodnocovaný objekt, ktorého cenu chceme určiť a objekt B je porovnávací objekt, ktorého cenu na 1m3 poznáme:

porovnanie dvoch stavebnych objektov

Postup výpočtu orientačnej ceny

Stanovovanie ceny je činnosť, kedy je určenému predmetu priraďovaný peňažný ekvivalent. Je pritom treba rozlišovať pojmy cena a hodnota. V praxi sa tieto termíny často zamieňajú pri rôznych použitiach.

Hodnota nie je skutočne zaplatenou, požadovanou alebo ponúkanou cenou. Je to ekonomická kategória, vyjadrujúca peňažný vzťah medzi tovarom a službami, ktoré možno kúpiť. Jedná sa o odhad. Podľa ekonomickej koncepcie hodnota vyjadruje úžitok, prospech vlastníka tovaru alebo služby k dátumu, ku ktorému sa odhad hodnoty robí. Existuje rada hodnôt podľa toho, ako sú definované (napr. vecná hodnota, všeobecná hodnota, výnosová hodnota, atď.), pričom každá z nich môže byť vyjadrená odlišne.

Rozpočtové ukazovatele pre stanovenie orientačnej ceny stavebného objektu vyjadrujú ceny skupín stavebných objektov príslušného odboru, prepočítané na vhodnú mernú jednotku, spravidla na m3 obstavaného objektu. Sú identifikované názvom, zatriedením do číselníka podľa Klasifikácie Stavieb (KS) a určené jednotkovou cenou podľa publikovaných zdrojov.


Vo všeobecnosti môžeme výpočet orientačnej ceny zhrnúť do nasledujúcich krokov:

  1. Zatriedenie oceňovaného stavebného objektu podľa JKSO resp. KS
  2. Vyhľadanie príslušného cenového ukazovateľa na mernú jednotku objektu podľa zatriedenia
  3. Výpočet rozsahu oceňovaného stavebného objektu vyjadreného vo vhodných merných jednotkách podľa STN 73 4055
  4. Výpočet orientačnej ceny stavebného objektu podľa vzťahu:

OCSO = QSO . RU

pričom:

  • OCSO je orientačná cena stavebného objektu
  • QSO je rozsah stavebného objektu v merných jednotkách objektu
  • RU je rozpočtový ukazovateľ na mernú jednotku objektu

Kompletný opis postupu pri výpočte orientačnej ceny stavebného nájdete na našom portáli cenyprojektov.sk.

Znalec majetok neoceňuje, ale hodnotí

Kde všade potrebujeme znalecký posudok?

Aj keď na Slovensku potreba znaleckých posudkov klesla po zrušení trojdane – z prevodu, prechodu a z darovania, naďalej ich v mnohých situáciách potrebujeme. Dnes najčastejšie napríklad pri žiadostiach o hypotéku. Znalecký posudok si môžete vyžiadať aj vtedy, ak nie ste spokojní s kvalitou stavebných prác alebo ich cenou. Znalec – stavbár však nemôže oceňovať. Nie je cenový úrad, môže cenu posúdiť. Objednávateľ a zhotoviteľ stavby sa na nej dohodnú, znalec posúdi, či to, na čom sa dohodli, je aj zrealizované. Porovná teda predmet diela s dohodnutou cenou.

Do dohody dvoch môže v zmysle Obchodného a Občianskeho zákonníka vstúpiť súd. Ten si vyžiada posudok znalca, ktorý objasní technické otázky, ktoré súd potrebuje na právne rozhodnutie. Aby sme predišli takýmto súdnym sporom, ktorých súčasťou je aj znalecký posudok, mali by sme si dať pozor na obsah zmluvy o dielo. V zmluvách často nie je presne identifikovaný predmet plnenia, ich súčasťou má byť podrobný rozpočet položiek. Vtedy môže aj znalec konštatovať, že okná mali stáť 6000 Eur, a nie o 3000 Eur viac. Veľa posudkov sa napríklad týka aj reklamačných konaní. Orgány činné v trestnom konaní si znalecký posudok zase vyžadujú v súlade s Trestným zákonníkom.

Je pri dedičských konaniach posudok nevyhnutný?

Nie je. Bolo obdobie, že notári, ktorí konali v dedičskom konaní, si sami ohodnocovali nehnuteľnosti. V súčasnosti sa vracajú k zaužívanej praxi a od dedičov vyžadujú znalecké posudky na nehnuteľnosti. Znalci totiž okrem toho, že stanovia všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, aj presne identifikujú dedičstvo. To znamená, opíšu ho, odfotia a nezávisle zhodnotia stav.

Kto zaplatí za službu znalca, ak ide o dedičské konanie na súde?

Ak je to na súde, súd ustanoví v uznesení znalca. Zaplatí ten, kto objednával, teda súd. V rámci súdnych trov to zaplatí ten, kto spor prehral. Súd však môže rozhodnúť, že všetky súdne trovy rozdelí, a teda aj znalca zaplatia obaja. Môže si ho však objednať hociktorá so zúčastnených strán. Znalecký posudok sa potom zaradí do súdneho spisu ako na jeden z dôkazov. Prihliada sa naň ako na rovnocenný dôkaz. Znalci môžu byť potom na súde konfrontovaní, akým spôsobom dospeli k hodnoteniu. Dôležité je to, že každý znalecký posudok musí byť preskúmateľný.

Ako si súdy vyberajú znalcov?

Súdy si ich vyberajú zo zoznamu znalcov, ktorý vedie ministerstvo spravodlivosti. Nájdete ho na každom krajskom a okresnom súde, na webovej stránke ministerstva v systéme JASPI. Na Slovensku je okolo šesťtisíc znalcov, v odbore stavebníctvo je ich asi 1 500. Znalci už nie sú menovaní, ale zapisovaní do zoznamu znalcov, ak splnia všetky zákonné podmienky. Znalci v najväčších odboroch a odvetviach ako stavebníctvo, strojárstvo a elektrotechnika musia absolvovať 360 hodín spoplatneného špecializovaného štúdia, ktoré organizujú odborné znalecké ústavy pri školách. Potom musia ešte absolvovať odbornú skúšku z odboru, ktorej termín vyhlasuje ministerstvo spravodlivosti.

Čo keď ma znalec poškodí?

Každý znalec musí byť od septembra 2004 poistený. Na znalca sa môžete sťažovať u toho, kto ho do zoznamu znalcov zapísal – teda na ministerstve spravodlivosti. To má na svojej stránke formulár sťažnosti. Ministerstvo každú takúto sťažnosť prešetruje. Ak ide o odborný problém, pošle spis na vyjadrenie znaleckému ústavu. Ak sa chyba znalca potvrdí, ministerstvo ho môže potrestať pokarhaním, pokutou, môže ho vylúčiť zo zoznamu znalcov a odobrať mu znaleckú pečiatku.

Čo by mal poznať znalec – stavbár?

Mal by mať stavebnotechnologické, ale i technicko-ekonomické vedomosti, aby sa mohol vyjadrovať k cene stavebnej činnosti. Keď napríklad niečo zateká, musí vedieť zistiť príčinu. Znalec však nie je projektant, on klientovi tento problém nevyrieši. Len ho pomenuje. Väčšinou však znalec rieši kumulatívne problémy – teda ak zateká strecha, kladie si otázky: Prečo zateká?, Ako zatekanie odstrániť?, Koľko bude náprava stáť?

Vybavujem si hypotéku, čo mi poradíte? Mám si vybrať znalca na nehnuteľnosť, ktorou idem ručiť, sám alebo sa mám spoľahnúť na hodnotenie budovy odborníkom z banky?

Banky majú dohody so znalcami, ktorí pre nich nerobia posudky, ale len odhady. Väčšina bánk poskytne klientovi zoznam znalcov, ktorý ona akceptuje. Akceptuje však každého znalca, ktorý urobí posudok podľa vyhlášky. Je na rozhodnutí klienta, čo si vyberie.

Koľko musím zaplatiť za znalecký posudok a ako dlho musím naň čakať?

Existuje vyhláška, ktorá hovorí o výške „znalečného“. Používa sa pri komunikácii znalca so súdom alebo štátnym orgánom. Tu je znalec odmeňovaný hodinovou sadzbou 15 Eur za hodinu. Pri komerčných posudkoch sa preferuje dohoda medzi znalcom a zadávateľom Za znalecký posudok na byt treba zaplatiť od 149 do 250 Eur za rodinný dom je to od 249 do 500 Eur. Mal by byť hotový do týždňa, ak sú k dispozícii všetky potrebné doklady. K posudku na byt potrebujete list vlastníctva nie starší ako tri mesiace a musí byť vhodný pre právne úkony. Ďalej potrebujete kópiu z katastrálnej mapy, doklad o tom, kedy bol byt kolaudovaný. Potrebujete aj zmluvu o nadobudnutí bytu. Súčasťou zmluvy býva aj pôdorys bytu. Znalec potom preverí doklady, urobí obhliadku bytu, laserom premeria izby.

Ako sa hodnotia napríklad cenné obrazy alebo šperky či drahokamy?

Hodnotia ich odborníci v tejto oblasti, napríklad majitelia aukčných siení hodnotia obrazy. Tie sa, samozrejme, nedajú hodnotiť na základe nejakých matematických výpočtov, napríklad podľa koeficientu polohovej diferenciácie ako pri domoch. Znalec musí poznať autora i jeho diela, musí sa vyznať vo svetových cenách obrazov. Ak sa takýto posudok robí v rámci vyšetrovania, hodnotiť musí svojimi špeciálnymi metódami aj kriminalistický ústav.

Znalecký posudok a trhová hodnota. Ako sa líšia?

Trhová hodnota by sa už nemala líšiť od znaleckej. Pred rokom 2004 išlo o cenu zistenú na základe cenového predpisu. Hodnota domu bola vyššia. Trh bol inde. Z toho potom pramenili daňové úniky, lebo daň sa platila z ceny v znaleckom posudku. Od roku 2004 sa už pri posudkoch zohľadňuje aj trhové hľadisko. Vyhláška hovorí, že sa určuje všeobecná hodnota majetku. Tá sa má maximálne blížiť k trhovej cene. To však neznamená, že byt ohodnotený znalcom na 200 000 Eur nemôžete predať 50 000 Eur drahšie. Trhová cena sa odvíja aj od ekonomického cyklu a súčasné dostupné hypotéky ženú ceny nehnuteľnosti nad odhady znalcov.

Stáva sa, že posudky na ten istý predmet sa veľmi líšia. Naposledy verejnosť zaujala medializovaná odlišnosť posudkov pri posudku Fruniho motoriek. Ako sa môže riešiť takáto situácia?

Buď do toho vstúpi tretí kontrolný znalecký posudok alebo sa požiada niektorý zo znaleckých ústavov, aby urobil nezávislé znalecké dokazovanie. S tým, že dostane k dispozícii aj predchádzajúce znalecké posudky. Všeobecná hodnota majetku sa určuje podľa vyhlášky číslo 492 z roku 2004. Keď znalec dodrží vyhlášku, neporuší zákon. Predchádzajúca vyhláška bola vlastne cenovým predpisom, táto je postavená vo veľkej miere na subjektívnom názore znalca. Okrem toho, že dnes znalec počíta „fyzické objemové jednotky“, ďalšie koeficienty, ktoré pri výpočte všeobecnej hodnoty uplatňuje, sú vo veľkej miere jeho názorom. Tu vystupujú do popredia jeho vzdelanosť, informácie o realitnom trhu, trhu motoriek, trhu s briliantmi…

Stratégia manažéra pri rokovaní s investorom

Pohľad na stavebný trh

Veľkosť trhu je daná priemyselnými a kultúrno-spoločenskými centrami republiky. Investuje sa predovšetkým vo vyskúšaných zónach s vybudovanou infraštruktúrou. Trh sa za posledné dekády radikálne zmenil. Zmizli pôvodní investori (hlavne štátne podniky a na štátny rozpočet naviazané organizácie) a nastúpili noví, draví investori.

Potenciálnym trhom je celé územie republiky, ale aj celý stredoeurópsky región. Hlavné trhové segmenty sú veľké priemyselné zóny, medzinárodné plynovody a ropovody. Nadnárodné obchodné spoločnosti a ich dodávatelia. Delenie by sa malo vykonať podľa spoľahlivosti a finančnej disciplíny. (Goodwill, Cash flow)

Zákazníci v stavebnej výrobe

Najdôležitejší odberatelia sú: štát, developerské spoločnosti, priemyselný investori a banky .

Stavebná spoločnosť, ktorá získala dobré meno medzi zákazníkmi a jej produkty sú hodnotené na vysokej úrovni, o čom svedčia uznania typu „Stavba roka“, môže následne mapovať požiadavky zákazníkov a vo veľkej miere splniť ich splniť. Po finančnej kríze (2007-2013) sa aj na Slovensku vyčistil trh a subjekty ktoré krízu ustáli museli prehodnotiť svoj podnikateľský model a portfólio produktov.

Zákazníci tradične žiadajú hlavne kvalitu za rozumnú cenu a záruku dokončenia diela, čo im môže dať jedine stabilná firma. Najväčšou zmenou v pokrízovom období prešli klienti rezidenčných projektov. Kladú doraz aj na využiteľnosť obytného priestoru, dopravnú dostupnosť, zázemie a lokalitu projektu.

Úlohy a ciele marketingu

Marketingová stratégia je predkladaná verejnosti, spoločnosť by mala informovať o svojich produktoch, službách a zámeroch v mienkotvorných denníkoch, špecializovaných odborných mesačníkoch a pre zamestnancov usporadúvať informačné semináre.

Základnou otázkou marketingového mixu je „pre koho“ a samozrejme „čo“ sa bude vyrábať. Z toho vyplýva informačná stratégia, osloviť čo najviac potenciálnych objednávateľov na celom trhu.

Je potrebné zvýšiť dôraz na kvalitu to znamená zvýšenú kontrolu a následnú propagáciu svojich produktov.

Účastník marketingového procesu – manažér stavebnej firmy, musí byť všestranný odborník s praxou v realizácii, s vysokými morálnymi normami a charizmatickej osobnosti. Povinne by mal byť oblečený v spoločenskom odeve, na ktorý by mu prispela stavebná spoločnosť

Každý podnik, ktorý chce uspieť musí venovať vzdelávaniu svojich pracovníkov – manažérov maximálnu pozornosť. Školenia a stáže by mali byť podmienkou postupu, prípadne mzdového zvýhodnenia. Stotožnenie z podnikovou filozofiu, vyhodnotenie najlepších pracovníkov, ich nemateriálne ohodnotenie formou zahraničných stáží a konferencií, by malo byť samozrejmosťou v každej firme. Samozrejme na uspokojenie základných potrieb, aby pracovník nebol stresovaný musí byť dostatočne finančne ohodnotený.

Analýza postavenia manažéra stavebnej firmy na súčasnom slovenskom trhu je poznačená stavebnou recesiou z minulých rokov, sústavnou zmenou podmienok podnikania a neexistenciou pravého trhového prostredia.

Základnou prioritou je vymedzenie trhu, na ktorom chce pôsobiť. Takáto činnosť má svoje kruhy otázok na zodpovedanie:

  • v akej oblasti stavebníctva je nepokrytý trh;
  • v akej oblasti stavebníctva je najmenšia konkurencia;

Analýza rentability

Rentabilita produktov je charakterizovaná cenovou stratégiou vždy konkretizovanou pre daný trh a zákazníka. Súčasne musí sledovať vývoj v regióne a výhodnosť aj z dlhodobého hľadiska. V súčasnosti prežijú len firmy s vysokou pridanou hodnotou, spolu s vysokou produktivitou práce.

Ceny

Cenotvorba je podriadená zásade získať zákazku a vytvoriť primeraný zisk. Ceny sa tvoria pomocou nákladových cenových kalkulácií. Tieto sú však pri obchodných rokovaniach konfrontované konkurenčným tlakom.

Pri individuálnej kalkulácii ceny sú zohľadnené všetky možné vplyvy, ktoré dokáže spracovateľ ceny identifikovať. Dotvorenie celkovej ceny je ovplyvnené výsledkom rokovaní a doplňujúcimi obchodnými podmienkami. Jedná sa o vplyvy uplatniteľné percentuálnou prirážkou alebo zľavou, alebo úpravou absolútnej čiastky.

Chápanie ceny, hodnoty, cenovej a hodnotovej stratégie je vlastne pochopením „neviditeľnej ruky trhu“, ktorá zabezpečuje poriadok v ekonomickej sústave. Manažér rokovaním prezentuje zákazníkovi hodnotu svojich ponúkaných produktov, čo býva v súčasnom období veľmi zložité až neuskutočniteľné. Niekedy je zákazníkova predstava mimo reálnych možností stavebnej spoločnosti.

  • Vrcholový manažment sa zúčastňuje cenovo-obchodných rokovaní a je informovaný o cenových dopadoch na produkciu.
  • Monitorovanie a vyhodnotenie súčasného stavu cenotvorby v stavebnej praxi. Porovnanie s jestvujúcim právnym stavom.
  • Analýza dôležitosti cenovej stratégie stavebnej firmy na domácom trhu, ako aj v medzinárodnom meradle spájajúceho sa trhu v Európe.